カブシキ!

  • 2014/02/08(土)
  • だれでもなれる「金持ち大家さん」 高橋誠一

    だれでもなれる金持ち大家さん

    あなたは定年後、趣味や海外旅行など、人生を楽しむために生活資金以外で、多少は自由になるお金を持っていますか。
    お金持ちとは、物心ともに豊かな老後を送るために必要な安定収入がある人のことだと、著者は言う。
    そこで今注目なのが、「お金持ち大家さん」システムという老後対策にはうってつけの資産運用法だ。これは賃貸住宅投資のプロである著者が開発した、安く仕入れた不動産物件を活用し、半永久的にお金を生み出せる画期的な投資術のこと。
    自己資金2,000万円を持ち、銀行でお金を借りられる人であれば、予備知識ゼロでもすぐに始められるメリットもある。本書は、「お金持ち大家さん」がなぜ儲かるのか、その基本の仕組みや運用のコツを平易に解説。(Amazonの解説より)


    良書です。


    この本の骨格は、
    ・とりあえず現金で2000万円貯める
    ・2000万円と、銀行から借りた3000万円を合わせた5000万円で、中古マンションを買う。
    ・家賃収入は、完全に家賃保証で、管理会社が保証してくれる。
    ・家賃収入-銀行への返済が、自身の収入になる。大体 年利で7-9%
    2000万円が年利7%で回れば、年収140万円が黙っていても、懐に入ってくるという仕組みです。
    しかも、銀行への返済が終わったあとは、土地と建物が手元に残るという計算です。

    やろうとしていることは、「金持ち父さん」に書いてあることと同じです。
    自己資金+他人の金で、レバレッジを効かせて、自分の懐にお金を運んでくれる資産を作ろう。
    自分の持ち家は負債。
    資産も貯まっていないのに、自家用車を買うなんてもってのほか。買っていいのは30万円くらいの中古車。
    金持ちになりすぎるのも罪。老後にちょっとだけ贅沢できるくらいの資産を持つのが調度良い。

    ということが書いています。


    「金持ち大家さん」システムでは、自己資金の最低額を2000万円に設定しています。これは賃貸収入の利回りを6-8%に想定しているため、少なくとも年間で120-160万円の収入がないとメリットが少ないと考えているからです。
    さらに個人年金の目標額を、月額20万円としています。そのため、利回りを8%とした場合、3000-4000万円の自己資金が必要です。
    しかしそれは給料収入が途絶え、年金のみの生活に入る時点で考えればよいので、最初は2000万円あれば十分です。15年ほど家賃収入を貯めれば、投下した自己資金を回収できますから、その時点で2棟目を購入したり、より大きな物件に買い替えたりすればいいわけです。




    これが金持ち大家さんの根幹をなすシステムです。
    とにかく頑張って2000万円貯めなさい、スタートはそれからです。と、本書には書いています。


    若い人は、すぐローンで新車を買いますが、ローンで払う金を貯金に回しておけばすぐに金持ち大家さんシステムが始められるのに、とてももったいないことです。毎月5万円のローンで買った車は買ったその日からどんどん価値が下がっていって、ローンを払い終わる頃にはくたびれた中古車になっています。



    借金をして買い物をすることを徹底的に否定します。
    とにかくお金を貯める行為ができる人間でないと金持ち大家さんシステムは始められません。

    不動産投資に失敗するひとのパターン
    1.自分でやろうとする。
    2.賃貸のプロ以外の勧めに乗る。
    3.自宅や自宅の土地に物件を建てようとする。
    4.賃貸のプロに物件を選ばせない。
    5.自己資金比率が低すぎる。
    6.賃貸のプロに管理させない。
    7.完全家賃保証にしない。
    8.表面的な利回りのみを追いかける。
    9.リフォームにお金をかけすぎる。
    10.物件に見栄えを求める。




    本書は、だれでもなれる、とタイトルにありますが、
    金持ち大家さんシステムに参入できるのは、自己資金2000万円を貯められるひとだけです。このハードルは結構高いのではないでしょうか。
    決して、楽して儲けられる話が書いてあるのではなく、金持ちになるために、努力、我慢、節制ができるひとに向けたアドバイスが書いています。

    わたしも金持ち大家さんシステムに参入してみようと思いました。

  • 2014/02/05(水)
  • OLでも純資産1億円! 吉田綾乃

    OLでも不動産

    吉田綾乃という女性が、OLをしながら不動産投資を頑張り、純資産1億円を達成したという本。

    吉田氏は最初はOLをしながら、iPhoneのケースを輸入して販売したり、その他、儲かりそうなことをいろいろとやってみたそうです。
    ごくごく平凡な家に育ったという氏は、とにかくお金を稼ぐことに執着していたようです。

    そして、結婚して、自宅不動産を買い、、、その後に賃貸管理を始めます。
    しかし、初めに買ったアパートは、とにかく手がかかり、自分で掃除をしたり、入居者を探してくれる不動産屋にビラを送ったり、礼金を3倍にしたり、OL生活に支障が出るほどの苦労をしていたようです。

    最終的に、区分不動産投資に行きつき、いまでは純資産1億円を達成したようです。

    その苦労の足跡を一冊の本にしたのが、この本です。


    氏はいろいろな投資を試した挙句に、区分不動産投資という自分の得意分野にたどり着きました。
    紆余曲折がありましたが、自分の得意分野に気がつけて良かったのだと思います。

    現在は、築15-20年のマンションを中心に投資を続けているようです。
    不動産投資の本と言うよりは、氏の波乱に満ちた投資体験記という本でした。

  • 2014/01/29(水)
  • 300万円を2年で3億円にしたサラリーマンのドキドキ不動産投資録 御井屋蒼大

    みいや不動産

    初めて挑戦した不動産投資で、わずか2年で元手300万円を3億円、資産100倍にした著者の投資体験録。
    石橋をたたいてたたいて渡るという超慎重派な一面は仮の姿、その成功の秘訣は「やってみなくちゃわからない」という超攻撃的なマインドにあった! 「公道の上に建つ家」「事故物件」「隣人トラブルを抱えたボロ家」など、数々の問題物件に悪戦苦闘しつつも成功、成長していく様子を、そこから得た教訓、Q&A、イラストなどを交えながら楽しく紹介。



    御井屋蒼大氏はサラリーマンをしながら、不動産投資を始め、いまでは資産3億円まで増やしたという人物です。
    不動産投資サークルを主催しながら、いまでもサラリーマン大家さんを実践している人です。

    氏は、不動産投資をはじめるまでは、投資信託、株式投資やFXをやっていましたが、どれも大した収入を得ることができず、最終的に不動産投資に辿り着いた人です。
    不動産投資は始めるにあたり、30万円もするセミナーに応募し、そのノウハウを教えてもらってから投資を始めたとのことです。

    Case1では、土地を安く買って、3階建てのマンションを自分で建てる話です。
    Case1御井や不動産投資

    住宅ローンをフルにつかって、土地と建物でトータルで4000万円、
    家賃が一戸あたり7万円なので、3部屋で21万円。ローンの返済が月11万円。
    トータルで、約10万円がキャッシュフローとして懐に入って来たそうです。

    賃貸併用住宅というそうですが、特徴が住宅ローンで金利が安く抑えられることです。
    ただし、住居部分が建物全体の50%以上という制限はあるようです。

    これは、いままで考えたことなかった発想です。

    自分の住む家のを賃貸併用住宅にするとは、、

    このようなCase reportが15件挙げてあり、最後にQ&Aのコーナーがあります。


    筆者は、週末ごとに街を練り歩き、暇があれば不動産屋に行って、いい物件はないかと探しているひとのようです。
    実際に、「ふどうさんぽ」というサークルを主催していて、沢山の会員も居るようです。

    銀行から借りて、不動産を購入することで、合計で3億円の不動産を手にしたようです。

    不動産で成功するには、いかにうまく借金して物件を買うのかが大事みたいです。
    人のお金で勝負して、利益は自分がいただく。という構造みたいです。

    なるほど。
    株式投資で言えば、信用取引のようなものですね。
    不動産投資、成功の秘訣がだいたいわかってきました。

  • 2014/01/25(土)
  • 年収400万円からの区分不動産投資で億万長者にあなたもなれる! 高野智弘

    高野智弘不動産区分不動産投資

    高野智弘という区分不動産投資で成功した人の本です。

    この本の特徴は、借金をせずに、まずは数百万の自己資金を貯めなさいと主張している点です。
    いきなり借金をすることを進めていません。
    これは、読者のためを思って、失敗しない方法を伝授してくれています。

    この本の対象となるのは、
    ・年収700万円以下
    ・銀行から十分融資をうけることができない
    ・不動産投資で借金することを家族から反対される
    ・貯金がないひと
    などの属性を持つ人達です。

    自分には当てはまらないので、わたしはこの本の読者としては不適格ですが、
    良い内容の本でしたので、メモしておきます。

    印象にのこったところを。

    家賃収入の50-60%が給与収入に合算される。
    物件の固定資産評価額程度が保有資産として評価される。



    これは、まず区分不動産投資を買って、自分の属性を上げなさいという筆者の主張です。
    属性=収入を上げれば、それだけ銀行からの信用が大きくなり、たくさんの融資も受けられる。
    区分不動産投資を何件か行い、最終的には、銀行からの融資を使って一棟ものの不動産を買いなさい。という本です。

    RC造中古マンションを狙え。
    ●RC造(鉄筋コンクリート造)
    ●SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)

    SRC造、RC造の法定耐用年数は47年




    法定耐用年数が長いマンションは、それだけ不動産の減価償却を受けやすい。
    47年経ってしまえば、建物の価値がゼロになってしまうが、、

    減価償却できる年数= (耐用年数- 築年数)+築年数 x0.2

    耐用年数20年のRC造なら、
    (47年-20年) +20年 x0.2 = 31年


    駅力は大事。
    駅の乗降客数
    駅前施設
    駅周辺に存在する不動産業者
    競合物件

    ●人が増える駅は利便性の高い施設が増える。
    ●施設が増える駅は、人も集まってくる。




    空室率が大事。
    見える!賃貸経営 HOME’S不動産投資
    というサイトに全国の平均空室率と、都道府県別の空室率がチェックできる。

    しかし、本当に大切なのは、現地で実際に不動産を見ること。



    さらに現地の案内業者に、賃貸業者に「物件の購入を検討していて、将来大家さんになるかもしれません。」「大家に成った場合には、入居の募集依頼、もしくは管理までお願いするかもしれません。」

    と言っておくことが大事だそうです。
    そうすれば、ほとんどの業者は時間を割いて話を聞いてくれる。

    建物管理費
    建物一棟を管理している管理会社に対して、各部屋のオーナーさんが毎月必ず支払わないといけない管理委託費用のこと

    修繕積立金
    中長期にわたって大掛かりな修繕などに使うため、前もって準備しておく積立金のこと

    建物管理費と修繕積立金は合計で、家賃収入の30%以下にするように。


    固定資産税、都市計画税
    これは物件の資料に載っていないことが多いので、資料請求の際に必ず固都税について教えてもらうように依頼するのがいい。

    目安
    ●専有面積20m2前後 固都税合計で月額3000円程度
    ●専有面積25m2前後 固都税合計で月額4000円程度
    ●専有面積30m2前後 固都税合計で月額5000円程度

    賃貸管理費
    区分不動産の専有面積部分のかかわる費用のこと。つまり、オーナーが所有する部屋の内側について、発生する管理費のこと。通常は室内設備と入居者の管理のこと。

    だいたい、月額家賃収入の5%が目安。




    この本には特典として、区分不動産投資のチェックシートがついています。
    ExcelでDLできて、物件ひとつひとつの条件を入力していくことで、その物件を買ってもよいか悪いかが表示されます。

    この本を読んだ後に、自分の住む地域の区分不動産投資を検索してみると、意外に物件があることに気が付きました。
    自分の住んでいるような田舎でも不動産投資が少額からできることを知り、眼から鱗でした。
    何件か、Excelシートに入れてみると、結構投資効率の良さそうな物件もあります。
    そして、数件は詳細資料を取り寄せることができました。

    このようにして、区分不動産投資については一歩前進することができました。
    次は、実際に物件を見に行ってみようと思います。

  • 2014/01/16(木)
  • はじめての不動産投資。長谷川高

    はじめての不動産投資長谷川

    長谷川高氏、という不動産コンサルティングを仕事にしているひとによる、
    これから不動産投資をはじようという人のための本。

    基本知識とプロの手法を、わかりやすく、易しく教えてくれる、初心者のための基本書。
    優良物件の選び方、税金、利回り計算、すべて失うかもしれないリスク、
    買い方と契約時の細かい手順ほか、具体的なやり方をすべて網羅。
    マジメに勉強し、しっかり家賃収入を得るための本!(アマゾンより)


    理路整然と書いてあり、文章も読みやすく、新幹線の中で2時間位でスラスラ読めました。

    良書です。

    まず、不動産投資には沢山の「リスク」が伴うことを強調していることに好感が持てました。
    まずは自己資金を貯めなさい。という話はとても説得力がありました。

    もちろん頭金なしで、全額銀行からローンして不動産投資を始めることも可能ですが、氏は頭金はとても大切でリスクヘッジのためにも、頭金は出来るだけ多く貯めなさい。ということをキチンと書いています。

    昔テレビで放送していたマネーの虎を例に出して説明します。氏は、マネーの虎の挑戦者たちはなぜ数百万円の自己資金を準備できないのだろうと疑問に思ったそうです。確かに、これから成功して行こうとする人間が、数百万円も貯金できないようでは、スタートの時点でアウトだと思います。本当に成功したいのなら、2-3年間厳しい生活をしてでも自己資金を貯めてくるはずです。

    頭金はとっても大事なのです。


    付箋を張ったところを中心にまとめます。

    貯金で高級外車を買うのか、自宅を買うのか、収益不動産を買うのか、ここでその後の人生におけるお金の流れが大きく分かれてきます。ほとんどの買い物は買った後にでもマイナスのキャッシュフローしか生じないものです。自宅を長期ローンで買えば当然ながら月々の返済。マンションなら管理費、修繕積立金、戸建てでも数年に1回の修繕費用は出ていきます。
    高級外車を購入すれば、毎年の保険料、税金、車検費用、駐車場代、修理費といったマイナスが確実に発生していきます。
    しかし、利回り12%のマンションを買ったとします。すると、家賃収入毎月10万円というプラスのキャッシュフローが生まれます。



    これは、金持ち父さん貧乏父さんに書いてった衝撃の内容と一致します。わたしも20代前半までは、持ち家や車は「資産」だと思っていまいした。しかし、持ち家や車はマイナスのキャッシュフローしか生まず、ただの「負債」でした。
    「資産」の定義は、プラスのキャッシュフローを生むもの。
    つまり、自分の懐にお金を運んでくれるものが「資産」で、自分の懐からお金を奪っていくものはすべて「負債」です。
    資産を増やすことが、お金を増やすための唯一の方法と言えます。
    負債を増やしてはいけない。

    山あり谷ありが当然
    「投資も人生もサイクルを描く」という原理原則を忘れてはいけない。
    禍福はあざなえる縄のごとし、栄枯盛衰、盛者必衰の理、ということわざがあるように、すべてはサイクルを描くのです。
    自分の仕事が非常にうまく行って絶好調であるとき、ここで来るべき次の谷を意識せずにどんどん上昇志向・拡大施行、欲の赴くままに本質を忘れた事業を行っていき、破綻してしまう経営者。投資においても、自分が投資した結果が良好で、
    「自分は投資の才能がある。もしかしたら自分はプロフェッショナルの域に達したのではないか。」と思った時が実はサイクルの頂点であることが多いのです。




    何事も自分の力量を知ることが大事ですね。少し成功したからといって、そのことを自慢したり、過大評価してしまうと、必ず次に谷が待っています。
    うまく行ったときこそ、その原因を真面目に分析して、次の一手を慎重に打つべきでしょう。場合によってはうまく行っているときに、勝負を降りるという考え方も大事かもしれません。

    青山の賢者
    青山の裏通りでひっそりと、ひとりで不動産屋を営んでいる老人。
    「俺は年齢的には、今はもう道楽でやっているようなところもあるけれど、月に一件賃貸物件を紹介して十数万円の手数料が入ってくるのがせいぜいだよ。でもね、十分やっていけるんだよ。なぜなら銀座に小さいビルを2棟もっているんだよ。」
    「どうやって、銀座にビルを2棟も買ったんですか?」
    「それはね、ごく単純なことだよ。とにかくコツコツ1件1件積み上げて行くだろう、その積み上げたものがちょっとした塊になった時、無理の無い程度の借金をして、いまみたいな不景気のときにビルを安く買って、また同じようにコツコツやってきただけなんだよ。。。
    他の不動産屋はそうはしなかったね。この青山周辺の昔の同業者はみんな居なくなったちまったよ。みんなコツコツ貯めた金で大きな勝負をしてしまうんだな。つまり転売だよ。最初の2,3回はうまくいくんだよね。でもそこで魔が差すんだよ。取り返しの付かない大きな勝負(売買)をだんだんするようになってしまうんだよね。そして1回失敗して終わりだ。みんな同じ過ちを犯したね。」
    とにかくコツコツコツコツ、仕事を積み重ねてお金がある程度貯まったら、いいときに収益を生むものを買っておいたらいいんだよ。そうすれば100年に一度なんていわれる不況だってあまり関係ないんだよね。
    青山の賢者が言うように、大きなサイクルの底を感じるまでは大きな勝負をせずに待ち続けられるか。これが投資における成功の大きな要素であるのは間違いありません。大企業やプロと称する人々でも、サイクルを読み誤り、再起不能となることがあります。それだけ人間は「待てない」動物なのだと思う。




    この本で一番印象に残ったところ。
    青山の賢者と呼ばれる、青山の裏通りでひっそりと不動産屋を営む、70代の男性。40年以上前に東京にやってきて、とにかくコツコツやってきたという賢者は、なんと銀座に2棟のビルを持っています。いまでこそ成功者ですが、そこまで到達する路はきっと辛かったと思います。同業者が大きな売買をしているときに自分は、小さい手数料商売だけ、という状況を何年も耐えて来たのでしょう。結果、大きな売買で勝負してた同業者は消え失せて、コツコツ稼いだ賢者だけがのこった、ということです。
    ウサギとカメの童話と同じ内容ですが、、「待てない」っていうのが、人間の本性なんでしょうね。
    待てる人が、勝てる人。

    不動産サイト長谷川

    1.不動産投資の専門サイトでいろんな物件をみて目を鍛える。
    2.それを購入したときのローンシュミレーションを行う。各金融機関のHPに簡単にシュミレーションできるページあり。
    3.毎月の賃料から、毎月の返済額を引く。その金額が純粋に自分の手元に残る。


    不動産を探すには、自らの努力なしでは絶対に無理。本当に価値のある物件を見つけ出したければ、自分自身が動き、業者に対して不動産投資の情報をもらえるよう、一件一件お願いしてまわる必要があります。



    いまはインタネットの時代なので、物件情報もネットで探せると思いがちですが、本当に良い物件の情報はインターネットには出回りません。物件情報が不動産屋に入ったときに、担当者はまず知り合いに買ってもらえないか、頼みます。そして、その知り合いが買わなかった物件がインターネットで宣伝されます。いわは、インターネットに乗るような物件は、売れ残りということです。

    刺とリーフレットを作ること。長谷川

    不動産屋を回るときには、図のような名刺とリーフレットがあったほうが良いようです。
    名刺の肩書は、個人不動産投資家(笑)
    いつかこのような名刺を作ってみたいです。


    おわりに。
    最後に私が最も大事だと思うことを書いておきます。
    不動産投資において、一番大切ななことはなにか。
    「待つこと」「小欲」ということです。



    株式投資にも通ずる考えですね。
    相場の波が低い時をじっと待って、収益が出そうな優良な銘柄を仕込む。決して大きな額ではなく、コツコツと。小さい額をコツコツと。
    そして、大きな勝負をしないこと。「小欲」であることは大事です。大きく張って負けるひとはたくさんいます。
    投資では、「負けないこと。続けること。」とても大事です。

    最後にとても基本的だけど、真理を書いてありました。とても良い本だと思います。

  • 2008/10/02(木)
  • サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣 藤山勇司

    大家さん


    著者は、自分の勤めていた商社が倒産し、それを機に大家さんになることを決めた人です。35歳のときに人生の転機が訪れたそうです。
    この著者が、僕のようなサラリーマンでも不動産を取得して家賃収入を得ることが出来ることを具体的に説明してくれます。内容の殆どが著者の「体験談」に基づいていますので、説得力があります。机上の空論を述べただけの安い本とは一線を画します。

    書いてある内容、投資のサイズ、資金のことが、いまの僕の状況に合っているので、非常に参考になります。


    物件入手編
    物件の入手は徹底的に安く仕入れることが書いてあります。
    ・新築物件は絶対に買わない。
    ビジネスとして「大家さん」をやるなら、新築物件は絶対に買ってはいけません。
    ・競売も利用する。
    競売に付きまとうダークなイメージは過去のもので、いまは安全に競売に参加できる。
    ・安く買う理由は、安く買うため。家賃が安ければ空室の問題も発生しません。

    具体的には300万円の自己資金があれば、地方都市の中古物件を買うことができます。占有面積は20~35㎡。これくらいの物件は300万円くらいから始められるそうです。1ヶ月の家賃収入は5万円くらいです。

    買った物件は絶対に売らない。
    目指すのは将来にわたっての安定収入で、一時的な収入ではありません。
    日本の企業でも、三菱地所や森ビルなどは、目指すところは安定収入です。逆に新興の大手分譲会社(アーバンとか)が目指すのは「濡れ手で粟」です。どちらの企業が成績が良いかはわかりますよね。
    売り損


    不動産の機能は三つあって、「所有」「使用」「処分」です。売らない理由はこのうちの「処分」に問題があるからなのです。

    不動産は持っていると担保に使えます。不動産を担保に新たな資金を得ることができるのです。ただし担保を利用して不動産を取得するのは3件目からにしておいたほうが良いそうです。2件目まではとにかく自己資金で頑張る。そうでないと絶対に破産するらしいです。


    利回りの計算の仕方
    利回り


    リフォームは女性の視点で。
    なんでも頼めるリフォーム業者と仲良くなる。

    入居者の探し方。
    税金の対策。

    などの細かいコツも書いてあります。

    面白いのは藤山氏自信の失敗談がいくつか書いてあって、占有屋と対決した話や、893の事務所に連れて行かれた話も書いてあります。

    非常に実践的な本だと思います。

    僕も不動産を買ってみようと思います。

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