カブシキ!

  • 2014/10/19(日)
  • 不動産投資でゼロから7年間で1億円貯めた私の方法 星輝

    億円星輝

    前作、賃貸併用住宅の本の続編として書かれた本です。
    電子書籍で購入。

    前作では、作者が友人の真と再会し、真氏が不動産投資を始めた経緯を会話形式で書いていました。

    本作は、作者の星氏自身が不動産投資を始めた経緯を、これまた会話形式で書いています。

    参考になる箇所がたくさんありましたので、箇条書きで。

    まずは、1億円の資産があるひとの集まりの中で、朗さんという人の語る、「金融機関の不動産評価方法」が参考になったので、その部分から。

    金融機関の不動産評価方法
    収益性
    ・ 8割以上の入居の場合、満室家賃の八掛をその物件の家賃収入とみなす。
    ・ 8割未満の入居の場合、現状の入居を満室とみなし、現状家賃に八掛をし、それをその物件の家賃収入とみなす。
    ・ 上記計算より求めた家賃収入の2割を修繕費その他の経費とする。
    ・ 家賃収入から経費を引いた数字(つまり家賃収入の8割)を返済原資とみなし、その数字と返済額を比べ、返済額のほうが小さければ融資可能と判断する。

    資産性
    ・ 居住用の建物の価格に関しては、木造は1平米あたり13万円、鉄骨は1平米あたり16万円、RCは1平米あたり19万円と計算する。
    ・ 法定耐用年数(木造は22年、鉄骨は34年、RCは47年)から経過年数を引き、残りの耐用年数分を現在の建物の価格とする。
    ・ 土地の価格に関しては、路線価を基準とする。実際は取引事例を考慮して路線価を上回る数字になることが多い。
    ・ 上記2つの数字を足したものと売買価格を比較し、資産性を判断する。

    例えば、建物面積が514.22平米の鉄骨造、残りの耐用年数が10年という物件で計算してみる。
    514.22平米 x 16万円 =8227万5200円が、新築時の価格。
    8227万5200円 x 10年÷34年 = 2419万8588円なので、約2419万円が現在の建物の価格になる。
    土地は210.83平米あり、このエリアの1平米あたりの路線価は12万円なので、土地の価格は2530万円になる。
    建物価格と土地の価格を合計すると、約5000万円の評価になる。
    この金額以内に物件の価格がおさまれば融資実行可能と判断する。



    金融機関はこういう厳しい計算をしながら、融資するかしないかを決定しています。
    融資の条件さえ分かってしまえば、逆にその物件がいくらなら買えるかを判定することができます。
    「○○万円までなら融資してもらえることが分かっています。」と価格交渉の道具に使えるのです。

    「金融機関によると、この数字になります。」


    管理会社に自分の考えを提案するときに、
    「大家仲間がこうやっているのですが、こんなやり方お聞きになったことはありますか?効果があったらしいので、できたら同じように試してみたいと思っているのですが、よろしいでしょうか。」という言い方は、管理会社の社員を傷つけずに、効果的な管理を提案できる。



    これは、なかなか入居者を決めてくれない管理会社に対して、オーナーである自分自身が行動を起こすというものです。
    筆者は、入居者は自分自身で探すくらいの気合で、管理会社にガンガンといろんな提案をして、入居者を決めたそうです。

    物件のトラブルは、「まずは保険で治せないか検討」
    保険の加入の仕方は、「新価」と「時価」というのがある。新価で入っていれば満額の保険金が降りるけど、時価で入っていると掛け目が入って保険金が減額される。



    「新価」と「時価」という言葉も初めて知りました。
    保険なんてどれも同じだと思っていたら、加入の仕方や代理店選びでかなり違うようですね。

    本作も、前作同様、ためになる記述が沢山ありました。勉強になりました。
    不動産投資、面白そうです。早く始めたいと思っています。
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