カブシキ!

  • 2014/09/03(水)
  • 不動産投資専門税理士が明かす 金持ち大家さんの共通点 稲垣浩之

    不動産投資の本ですが、今までの本とはちょっと変わっていて、不動産投資専門税理士の立場から成功する大家さんの共通点を探った本です。

    金持ち大家さんの共通点

    付箋を打ったところを箇条書きに。

    ・表面利回りと、借入利回りの関係は、表面利回り>借入利回りx3 とする。
    借入利回りが、表面利回りの三分の一以下に抑えられていないと、投資は失敗する。
    とくに一つ目の物件で、失敗してしまうと取り返しがつかない。



    なるほど。
    表面利回りがどれくらの物件なら買ってもよいのかの基準がわかりませんでしたが、借入金利から計算したらよいのですね。
    借入金利が2%なら、表面利回りが6%以上の物件を。という具合にザッと計算できそうです。

    ・一棟マンションから始めて、途中で区分所有をすることは、あるが、
    区分所有から始めて、その後に一棟マンションに移行するのは難しい。
    「まずは小さく始めて、次第に大きく」と思って不動産投資を始めるひとは多いが、区分所有から一棟マンションに移行するのは難しい。



    わたしも当初、「区分所有から練習して、最後に一棟マンションを」って考えていましたが、誰に聞いてもわたしの属性なら、いきなり一棟マンションから始めるべきだって言われます。
    なるほど。こういう理由だったのですね。

    ・融資の相談をするときに、売買が成立したときに利益があるひと(不動産屋など)の意見を真に受けてはいけない。
    不動産投資を長く続けたほうがメリットがあるひと(コンサルタントや税理士)の意見をきくべき。



    ・元利均等返済を選ぶべき。元金均等返済を選択してはいけない。
    繰り上げ返済はできるだけ、10年以内に。早く繰り上げ返済したほうが、金利が抑えられて時間のメリットを得ることができる。




    最終的には不動産保有会社を目指す。
    不動産投資の家賃収入の流れは3パターンあります。
    1. 入居者 → オーナー個人
    2. 入居者 → 法人(不動産管理会社) → オーナー個人
    3. 入居者 → 法人(不動産保有会社)

    成功する大家さんは、1→2→3とステップアップしていきます。
    1.では個人の懐に家賃がそのまま入っくるために、節税の額に制限があります。せいぜい、青色事業専従者給与によって奥さんに給料を払う節税法はありますが、厳しい制限があります。
    そこで、2.に進み、自分の不動産を管理するための法人を自前で作ってしまうのです。あなたはその不動産管理会社に自分が持っている物件を貸します。もしくは物件の管理を委託します。2.の場合、1.よりも格段に節税効果があるのです。入居者からの家賃は一旦不動産管理会社に全部入ってきます。家賃のうち10%相当額を管理委託の手数料として不動産管理会社に支払うと考えてください。その10%の範囲内で奥さんに対する給与等の経費を計上することで、出来るだけ不動産管理会社に納税が発生しないようにしましょう。家賃収入が年間500万円であれば、2.に切り替えるだけで50万円家賃収入が減少し、節税効果が得られます。
    管理委託の手数料を引いた残りの家賃(90%相当額)は、あなたに支払われます。90%相当額の家賃を基礎として、税金の計算をします。極端の大きな額ではありませんが、確実な節税法であることが理解できるでしょう。
    なお、不動産管理会社に支払う手数料な10%が限度と心得ておいてください。わたしの過去の経験に照らして申し上げますと、10%以上を節税しようとすると税務署から指摘をうける可能性があります。

    なんといっても、理想は3.です。不動産保有会社を設立し、不動産は法人が所有します。法人をもてば、奥さん以外に実の父母、義理の父母に実際に働いてもらう対価としての給料を支払うことで節税できます。何人もの家族に給料を支払い、所得を分散できるのです。不動産が増えれば増えるほど、入ってくる家賃収入は増えていきます。

    ここまで辿り着けばもう個人名義で物件を買う必要はなくなります。



    最終的に目指すところがわかってきました。
    まずは個人名義で始めて、不動産管理会社を目指す。さらにその先には不動産保有会社があることがわかりました。

    この本は実際の物件などの例はあまり出てきませんが、借入金利と表面利回りの関係や、自己資金や借入期間などの観点から、不動産投資が成功するかどうかがわかるという税理士ならではの視点でかかれていて、眼から鱗でした。

    実際の投資を始めるときは、この本にかかれていることを参考にしようと思います。
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    コメント

    勉強になります!

    >融資の相談をするときに、売買が成立したときに利益があるひと(不動産屋など)の意見を真に受けてはいけない。

    これは株でも同じことが言えますね。
    証券会社に相談したら変なの買わされます。笑

    >元利均等返済を選ぶべき。元金均等返済を選択してはいけない。

    クレジットカードの返済と同じですね。リボ払いにしたらいつまでも返済が終わらないのと似ています。

    結局、どんな投資でも頭に入れておかなくてはいけないことは同じなんだと気付かされました。

    (最後の管理会社のくだりは、リートの仕組みに近い感じを受けました。)

    >ニャーゴさん

    コメント、ありがとうございます。
    著者は、不動産投資家を客観的に見ている税理士です。
    客観的にみて、不動産投資で成功するひとの特性を教えてくれます。

    とてもためになる本でした。

    ありがとうございます!

    拙書の特色をうまくまとめて頂いて感動しました!
    ありがとうございます!

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