カブシキ!

  • 2014/03/21(金)
  • 週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資 サイコ大家

    サイコ大家

    著書は、精神科医の仕事をしながら「片手間」で不動産投資をはじめ、収益物件100戸あまりを所有する大家さんをしています。

    いままでわたしが読んできた本は、区分所有を勧めていたり、不動産投資はしたいけど、資金が無い人向けに書かれていた本が多かったように思います。
    資金が無い人は、銀行からお金を借りることもできないので、まずは自己資金で区分所有を始めて、そこから確定申告をして信用をつけて、個人の属性を高めてから、銀行からローンしましょうという内容の本ばかりでした。

    しかし、本書はわたしと同じ医師が書いた本であり、ある程度属性が高い人(本書では年収600万以上)のひと向けのアドバイスが中心に書かれています。
    とても参考になりました。
    わたしが不動産投資を始めるのは、この本を参考にしたらいいなあと思える本と出会いました。

    しかも、電子書籍で発売されているので、電子版で読みました。

    チェックをつけたところを箇条書きに。

    ・年収600万以上の人のスタート方法
    銀行の「アパートローン」を利用して、不動産投資を始めなさいということが書かれています。
    オリックス銀行や、スルガ銀行、地元の信用金庫を利用すれば、最大で物件価格の90%まで貸してくれるようです。
    その後、2棟3棟と購入していけば、「プロパーローン」が利用できるようになるようです。プロパーローンとは銀行独自のローンで、個人の信用ではなく、事業の内容について融資するローンのことです。プロパーローンを利用できるようになることを当面の目標としないといけないようです。
    プロパーローンが利用できるようになることを本書では、不動産賃貸業のプロフェッショナル化と呼んでいます。

    プロパーローンを利用できるになるには、最初に取得した物件の運営できちんと結果を出さなければなりません。

    ・日本政策金融公庫を利用しよう
    日本政策金融公庫は財務省所管の特殊会社です。事業を創業する人への融資を積極的に行っています。
    サイコ大家氏はこの制度を、リフォーム資金を借りるのに利用しているそうです。物件の購入に充てるのではなく、リフォーム資金に利用し、200万円くらいを年利1%で借りれるそうです。

    ・積算評価額>売買価格 の物件を探したほうが融資を受けやすく、個人の信用の毀損を防ぐことができる。

    ・重量級物件のデメリットは、固定資産税が高いことだが、固定資産税は全額経費になるので、確定申告のときに所得税や法人税を減らす効果はあります。

    ・片手間でやるには、まずは「物件の選択」に全力を尽くすべし。

    ・資料請求のときには、必ず「固定資産評価額」も入手すべし。
    建物の固定資産税評価は、築年数によって減価した積算評価よりもさらに低いのが普通だから、固定資産税評価を見ることで、その物件の価値をより低く見積もる。
    固定資産税評価程度の価格で物件を購入することを目標とする。

    ・広告費はケチるな
    入居者の募集は管理会社にお願いするのですが、業者に広告費としてキッチリとお金を払うことが重要ですと氏は述べます。入居者を見つけてくれた業者には、家賃の2ヶ月分くらいをケチらずに払うのが良いようです。

    ・初めて管理を依頼するときには、思い切って、
    「御社は、広告費をすべて客付け業者にわたしていますか?」
    「リフォームを依頼するときに仲介料を取っていませんか?」と聞くのは大事。

    ・ローンの返済時に払う金利は、確定申告の段階で経費にすることができる。

    ・周りに仲間になるような投資家がいないという人は、「賃貸住宅フェア」やセミナーに参加して、懇親会に参加する。
    近所にすむ投資家と出会えたりして、勉強になったりするから。

    最後の1/4は資産が増えてきたら、「法人化」を目指しなさいと書いてあります。
    この項は非常に高度な内容でしたので、自分がそこまで到達したときに読み返します。

    この本を読んで、自分の不動産投資家として目指すところが見えてきました。
    おぼろげながら、自分がどこに向かって歩くべきがわかってきたような気がします。

    サイコ大家2
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