カブシキ!

  • 2014/01/25(土)
  • 年収400万円からの区分不動産投資で億万長者にあなたもなれる! 高野智弘

    高野智弘不動産区分不動産投資

    高野智弘という区分不動産投資で成功した人の本です。

    この本の特徴は、借金をせずに、まずは数百万の自己資金を貯めなさいと主張している点です。
    いきなり借金をすることを進めていません。
    これは、読者のためを思って、失敗しない方法を伝授してくれています。

    この本の対象となるのは、
    ・年収700万円以下
    ・銀行から十分融資をうけることができない
    ・不動産投資で借金することを家族から反対される
    ・貯金がないひと
    などの属性を持つ人達です。

    自分には当てはまらないので、わたしはこの本の読者としては不適格ですが、
    良い内容の本でしたので、メモしておきます。

    印象にのこったところを。

    家賃収入の50-60%が給与収入に合算される。
    物件の固定資産評価額程度が保有資産として評価される。



    これは、まず区分不動産投資を買って、自分の属性を上げなさいという筆者の主張です。
    属性=収入を上げれば、それだけ銀行からの信用が大きくなり、たくさんの融資も受けられる。
    区分不動産投資を何件か行い、最終的には、銀行からの融資を使って一棟ものの不動産を買いなさい。という本です。

    RC造中古マンションを狙え。
    ●RC造(鉄筋コンクリート造)
    ●SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)

    SRC造、RC造の法定耐用年数は47年




    法定耐用年数が長いマンションは、それだけ不動産の減価償却を受けやすい。
    47年経ってしまえば、建物の価値がゼロになってしまうが、、

    減価償却できる年数= (耐用年数- 築年数)+築年数 x0.2

    耐用年数20年のRC造なら、
    (47年-20年) +20年 x0.2 = 31年


    駅力は大事。
    駅の乗降客数
    駅前施設
    駅周辺に存在する不動産業者
    競合物件

    ●人が増える駅は利便性の高い施設が増える。
    ●施設が増える駅は、人も集まってくる。




    空室率が大事。
    見える!賃貸経営 HOME’S不動産投資
    というサイトに全国の平均空室率と、都道府県別の空室率がチェックできる。

    しかし、本当に大切なのは、現地で実際に不動産を見ること。



    さらに現地の案内業者に、賃貸業者に「物件の購入を検討していて、将来大家さんになるかもしれません。」「大家に成った場合には、入居の募集依頼、もしくは管理までお願いするかもしれません。」

    と言っておくことが大事だそうです。
    そうすれば、ほとんどの業者は時間を割いて話を聞いてくれる。

    建物管理費
    建物一棟を管理している管理会社に対して、各部屋のオーナーさんが毎月必ず支払わないといけない管理委託費用のこと

    修繕積立金
    中長期にわたって大掛かりな修繕などに使うため、前もって準備しておく積立金のこと

    建物管理費と修繕積立金は合計で、家賃収入の30%以下にするように。


    固定資産税、都市計画税
    これは物件の資料に載っていないことが多いので、資料請求の際に必ず固都税について教えてもらうように依頼するのがいい。

    目安
    ●専有面積20m2前後 固都税合計で月額3000円程度
    ●専有面積25m2前後 固都税合計で月額4000円程度
    ●専有面積30m2前後 固都税合計で月額5000円程度

    賃貸管理費
    区分不動産の専有面積部分のかかわる費用のこと。つまり、オーナーが所有する部屋の内側について、発生する管理費のこと。通常は室内設備と入居者の管理のこと。

    だいたい、月額家賃収入の5%が目安。




    この本には特典として、区分不動産投資のチェックシートがついています。
    ExcelでDLできて、物件ひとつひとつの条件を入力していくことで、その物件を買ってもよいか悪いかが表示されます。

    この本を読んだ後に、自分の住む地域の区分不動産投資を検索してみると、意外に物件があることに気が付きました。
    自分の住んでいるような田舎でも不動産投資が少額からできることを知り、眼から鱗でした。
    何件か、Excelシートに入れてみると、結構投資効率の良さそうな物件もあります。
    そして、数件は詳細資料を取り寄せることができました。

    このようにして、区分不動産投資については一歩前進することができました。
    次は、実際に物件を見に行ってみようと思います。
    スポンサーサイト

    « 1月の優待クロス 2014年|Top|ソーバルの優待到着 2013 »

    コメント

    コメントの投稿

    管理者にだけ表示を許可する

    トラックバック

    http://kabushiki.blog32.fc2.com/tb.php/2004-71f406f7

    Top

    HOME

    ss

    管理人: ss
    住所:広島県
    年齢:50歳代
    投資:buy & hold 株主優待
    趣味:サッカー(サンフレッチェ広島)、お笑い、映画、読書、マラソン
    職業:内科医

    Twitter:
    https://twitter.com/kabushi_ss

    Mail to:
    kabushiki_ss@yahoo.co.jp

    株ブログ 株主優待へ
    病気ブログ 医者・医師へ

    月別アーカイブ