カブシキ!

  • 2014/01/16(木)
  • はじめての不動産投資。長谷川高

    はじめての不動産投資長谷川

    長谷川高氏、という不動産コンサルティングを仕事にしているひとによる、
    これから不動産投資をはじようという人のための本。

    基本知識とプロの手法を、わかりやすく、易しく教えてくれる、初心者のための基本書。
    優良物件の選び方、税金、利回り計算、すべて失うかもしれないリスク、
    買い方と契約時の細かい手順ほか、具体的なやり方をすべて網羅。
    マジメに勉強し、しっかり家賃収入を得るための本!(アマゾンより)


    理路整然と書いてあり、文章も読みやすく、新幹線の中で2時間位でスラスラ読めました。

    良書です。

    まず、不動産投資には沢山の「リスク」が伴うことを強調していることに好感が持てました。
    まずは自己資金を貯めなさい。という話はとても説得力がありました。

    もちろん頭金なしで、全額銀行からローンして不動産投資を始めることも可能ですが、氏は頭金はとても大切でリスクヘッジのためにも、頭金は出来るだけ多く貯めなさい。ということをキチンと書いています。

    昔テレビで放送していたマネーの虎を例に出して説明します。氏は、マネーの虎の挑戦者たちはなぜ数百万円の自己資金を準備できないのだろうと疑問に思ったそうです。確かに、これから成功して行こうとする人間が、数百万円も貯金できないようでは、スタートの時点でアウトだと思います。本当に成功したいのなら、2-3年間厳しい生活をしてでも自己資金を貯めてくるはずです。

    頭金はとっても大事なのです。


    付箋を張ったところを中心にまとめます。

    貯金で高級外車を買うのか、自宅を買うのか、収益不動産を買うのか、ここでその後の人生におけるお金の流れが大きく分かれてきます。ほとんどの買い物は買った後にでもマイナスのキャッシュフローしか生じないものです。自宅を長期ローンで買えば当然ながら月々の返済。マンションなら管理費、修繕積立金、戸建てでも数年に1回の修繕費用は出ていきます。
    高級外車を購入すれば、毎年の保険料、税金、車検費用、駐車場代、修理費といったマイナスが確実に発生していきます。
    しかし、利回り12%のマンションを買ったとします。すると、家賃収入毎月10万円というプラスのキャッシュフローが生まれます。



    これは、金持ち父さん貧乏父さんに書いてった衝撃の内容と一致します。わたしも20代前半までは、持ち家や車は「資産」だと思っていまいした。しかし、持ち家や車はマイナスのキャッシュフローしか生まず、ただの「負債」でした。
    「資産」の定義は、プラスのキャッシュフローを生むもの。
    つまり、自分の懐にお金を運んでくれるものが「資産」で、自分の懐からお金を奪っていくものはすべて「負債」です。
    資産を増やすことが、お金を増やすための唯一の方法と言えます。
    負債を増やしてはいけない。

    山あり谷ありが当然
    「投資も人生もサイクルを描く」という原理原則を忘れてはいけない。
    禍福はあざなえる縄のごとし、栄枯盛衰、盛者必衰の理、ということわざがあるように、すべてはサイクルを描くのです。
    自分の仕事が非常にうまく行って絶好調であるとき、ここで来るべき次の谷を意識せずにどんどん上昇志向・拡大施行、欲の赴くままに本質を忘れた事業を行っていき、破綻してしまう経営者。投資においても、自分が投資した結果が良好で、
    「自分は投資の才能がある。もしかしたら自分はプロフェッショナルの域に達したのではないか。」と思った時が実はサイクルの頂点であることが多いのです。




    何事も自分の力量を知ることが大事ですね。少し成功したからといって、そのことを自慢したり、過大評価してしまうと、必ず次に谷が待っています。
    うまく行ったときこそ、その原因を真面目に分析して、次の一手を慎重に打つべきでしょう。場合によってはうまく行っているときに、勝負を降りるという考え方も大事かもしれません。

    青山の賢者
    青山の裏通りでひっそりと、ひとりで不動産屋を営んでいる老人。
    「俺は年齢的には、今はもう道楽でやっているようなところもあるけれど、月に一件賃貸物件を紹介して十数万円の手数料が入ってくるのがせいぜいだよ。でもね、十分やっていけるんだよ。なぜなら銀座に小さいビルを2棟もっているんだよ。」
    「どうやって、銀座にビルを2棟も買ったんですか?」
    「それはね、ごく単純なことだよ。とにかくコツコツ1件1件積み上げて行くだろう、その積み上げたものがちょっとした塊になった時、無理の無い程度の借金をして、いまみたいな不景気のときにビルを安く買って、また同じようにコツコツやってきただけなんだよ。。。
    他の不動産屋はそうはしなかったね。この青山周辺の昔の同業者はみんな居なくなったちまったよ。みんなコツコツ貯めた金で大きな勝負をしてしまうんだな。つまり転売だよ。最初の2,3回はうまくいくんだよね。でもそこで魔が差すんだよ。取り返しの付かない大きな勝負(売買)をだんだんするようになってしまうんだよね。そして1回失敗して終わりだ。みんな同じ過ちを犯したね。」
    とにかくコツコツコツコツ、仕事を積み重ねてお金がある程度貯まったら、いいときに収益を生むものを買っておいたらいいんだよ。そうすれば100年に一度なんていわれる不況だってあまり関係ないんだよね。
    青山の賢者が言うように、大きなサイクルの底を感じるまでは大きな勝負をせずに待ち続けられるか。これが投資における成功の大きな要素であるのは間違いありません。大企業やプロと称する人々でも、サイクルを読み誤り、再起不能となることがあります。それだけ人間は「待てない」動物なのだと思う。




    この本で一番印象に残ったところ。
    青山の賢者と呼ばれる、青山の裏通りでひっそりと不動産屋を営む、70代の男性。40年以上前に東京にやってきて、とにかくコツコツやってきたという賢者は、なんと銀座に2棟のビルを持っています。いまでこそ成功者ですが、そこまで到達する路はきっと辛かったと思います。同業者が大きな売買をしているときに自分は、小さい手数料商売だけ、という状況を何年も耐えて来たのでしょう。結果、大きな売買で勝負してた同業者は消え失せて、コツコツ稼いだ賢者だけがのこった、ということです。
    ウサギとカメの童話と同じ内容ですが、、「待てない」っていうのが、人間の本性なんでしょうね。
    待てる人が、勝てる人。

    不動産サイト長谷川

    1.不動産投資の専門サイトでいろんな物件をみて目を鍛える。
    2.それを購入したときのローンシュミレーションを行う。各金融機関のHPに簡単にシュミレーションできるページあり。
    3.毎月の賃料から、毎月の返済額を引く。その金額が純粋に自分の手元に残る。


    不動産を探すには、自らの努力なしでは絶対に無理。本当に価値のある物件を見つけ出したければ、自分自身が動き、業者に対して不動産投資の情報をもらえるよう、一件一件お願いしてまわる必要があります。



    いまはインタネットの時代なので、物件情報もネットで探せると思いがちですが、本当に良い物件の情報はインターネットには出回りません。物件情報が不動産屋に入ったときに、担当者はまず知り合いに買ってもらえないか、頼みます。そして、その知り合いが買わなかった物件がインターネットで宣伝されます。いわは、インターネットに乗るような物件は、売れ残りということです。

    刺とリーフレットを作ること。長谷川

    不動産屋を回るときには、図のような名刺とリーフレットがあったほうが良いようです。
    名刺の肩書は、個人不動産投資家(笑)
    いつかこのような名刺を作ってみたいです。


    おわりに。
    最後に私が最も大事だと思うことを書いておきます。
    不動産投資において、一番大切ななことはなにか。
    「待つこと」「小欲」ということです。



    株式投資にも通ずる考えですね。
    相場の波が低い時をじっと待って、収益が出そうな優良な銘柄を仕込む。決して大きな額ではなく、コツコツと。小さい額をコツコツと。
    そして、大きな勝負をしないこと。「小欲」であることは大事です。大きく張って負けるひとはたくさんいます。
    投資では、「負けないこと。続けること。」とても大事です。

    最後にとても基本的だけど、真理を書いてありました。とても良い本だと思います。
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