カブシキ!

  • 2014/11/29(土)
  • コインパーキングで年1200万円儲ける方法 上原ちづる

    電子書籍で購入。
    コインパーキング1200

    上原ちづる氏は、ANAの元客室乗務員で、現在は大家さんとして活躍する人です。
    上原氏は、結婚を機にANAを退職しましたが、夫の転職し自営業者になるなどのイベントがあり、自分でお金を稼がねばならない窮地に追い込まれます。そのときに始めた不動産投資で成功し、今ではたくさんの物件を管理する大家さんになっています。

    元スッチー大家さんとして活躍されています。

    その上原氏が書いたコインパーキングの本です。
    コインパーキングと言えば、土地を持っている地主さんが三井のリパークなどと契約して土地を活用するイメージでした。

    この本では、自分で土地をリースしてきて、機器を設置して、自分で管理するコインパーキング営業について書かれています。
    それでいて、年利15%くらいを維持して年収にして1200万円を確保しているという話が書かれています。
    参考になったところを箇条書きに。

    ・ 土地の活用と言えば、貸し倉庫やバイク倉庫。


    バイク倉庫の需要は最近高まっているようです。貸し倉庫も需要があります。
    しかし、この2つは初期費用がすごくかかるようです。

    ・ 社用車で自宅に直帰して、一晩コインパーキングに置いているというケースも。


    コインパーキングの需要は意外と多い。
    うまく経営すれば、月極駐車場よりも2倍くらい稼げる。

    ・ 上原氏が取得した物件は50坪の広さに8台の車両スペース。初期投資は土地の購入価格が2380万円、機器と設備投資、工事費が338万円、トータル2718万円。


    コインパーキングも初期投資はかかる。2718万円が、年利15%でまわると年間400万円稼いでくれる。

    ・ 一にも二にも土地の良し悪しがすべて。


    不動産投資はとにかく立地です。

    ・ 私が運営している2件目のパーキングは、周りにマンションがいくつもある住宅地街で、近くに幼稚園や学校もあります。


    幼稚園や学校があるのは、最高の立地です。ちょっと一時間駐めたいとか、参観日の間だけ駐めたいという需要があるところは、コインパーキングの需要がたくさんあるところです。
    病院の近くとなど、ちょっとお見舞いにというのも、コインパーキングの需要がある立地です。

    ・ 土地を探すときのキーワードは「更地」か「古家付き土地」。木造住宅の解体費用は坪4-5万円が相場。



    ・ 土地というのは、「路線価」が決まっていて、例えば35万円の道路に接している50平米の土地の値段は35万円x50= 1750万円ということになります。
    路線価というのは、「地価公示価格」の約8割に設定されています。地価公示価格とは不動産取引の指標になる中立公正な価格のことで、こちらは国土交通省が定めています。



    コインパーキングに必要なのは、「土地」でその価格が国土交通省によって決められているということは、ボッタクリに合うことが少ないということです。逆に低い価格で土地を取得するのも難しいですが、価格が決まっているというのは安心感があります。

    ・ 国土交通省のウェブサイト「土地総合情報システム」というのもあります。



    過去の取引価格が載っていて参考にできます。自分が土地を買うときの指標になります。

    ・ コインパーキングは月極のおよそ2-3倍の売上が見込めると言われています。ですから周囲の月極駐車場の料金を見て、コインパーキングの収益の参考になります。


    うまくやれば月極の2倍以上の収益が見込めるようです。これは頑張ってみる価値がありそうです。

    ・ 融資のアプローチ先としては、どんな銀行よりもオススメなのが日本政策金融公庫です。ここは国が100%出資している公的な金融機関。固い名前に反して敷居が低く、新規開業者にはすごく有り難い存在です。





    おっと、こんなところに「黄金の羽根」が落ちてそうです。
    うまくやれば15年ローンで最初の2年は年利0.55%、残り13年は1.05%という低金利も行けるようです。



    ・ 保守管理に関しては地元での実績がある業者をピックアップしたほうがよい。


    上原氏が所有している物件の収支です。
    1つ目は土地を借りて、賃貸のかたちで運用しているそうです。

    IMG_20150211_190844
    12台で、売上が年間780万円
    1台につき、年間65万円、 月に直して5.4万円
    すごいですね。駐車場だけで月に5.4万円なんてびっくりです。月極なんかよりずっと良いです。


    2つ目の土地は自分で所有されているようです。
    MG_20150212_061505.

    8台あり、売上が年間420万円ですから、
    1台につき、年間35万円、月に直して、2.9万円
    月極だと1.2万円の収入しかありませんが、コインパーキングだと2.9万円です。


    コインパーキングで稼げるなんて、目からウロコでした。
    工夫次第で、年利15%も狙えるコインパーキングは、投資対象として検討の価値はあります。
    特に、日本政策金融公庫を利用して低金利で資金を調達できれば、勝てる可能性も高まると思いました。

    近所のコインパーキングの看板
    1-DSC_2402
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  • 2014/11/16(日)
  • 必殺大家人さんのセミナーに行ってきました。

    2014年11月15日土曜日、必殺大家人さんのセミナーが広島で開催されるとのこと。

    参加してきました。

    会場はRCC文化センターで、約30人の参加。満席の状態でした。

    必殺さんは、想像していたよりも大きい方で、とても迫力のある方でした。カタギには見えません。
    13時30分から17時まで、3時間半の長丁場でしたが、あっという間に終わってしまいました。

    内容は家賃滞納の回収が中心でしたが、必殺さんが所有されている物件の概要や、川上物件の取得方法、必殺さんの不動産投資への心構えなど、盛りだくさんの内容でした。

    わたしはこれから不動産投資をはじめて行く者ですが、今後の投資活動に非常に役に立つなあと感じました。

    早く不動産投資を始めたくてウズウズしています。

  • 2014/10/19(日)
  • 不動産投資でゼロから7年間で1億円貯めた私の方法 星輝

    億円星輝

    前作、賃貸併用住宅の本の続編として書かれた本です。
    電子書籍で購入。

    前作では、作者が友人の真と再会し、真氏が不動産投資を始めた経緯を会話形式で書いていました。

    本作は、作者の星氏自身が不動産投資を始めた経緯を、これまた会話形式で書いています。

    参考になる箇所がたくさんありましたので、箇条書きで。

    まずは、1億円の資産があるひとの集まりの中で、朗さんという人の語る、「金融機関の不動産評価方法」が参考になったので、その部分から。

    金融機関の不動産評価方法
    収益性
    ・ 8割以上の入居の場合、満室家賃の八掛をその物件の家賃収入とみなす。
    ・ 8割未満の入居の場合、現状の入居を満室とみなし、現状家賃に八掛をし、それをその物件の家賃収入とみなす。
    ・ 上記計算より求めた家賃収入の2割を修繕費その他の経費とする。
    ・ 家賃収入から経費を引いた数字(つまり家賃収入の8割)を返済原資とみなし、その数字と返済額を比べ、返済額のほうが小さければ融資可能と判断する。

    資産性
    ・ 居住用の建物の価格に関しては、木造は1平米あたり13万円、鉄骨は1平米あたり16万円、RCは1平米あたり19万円と計算する。
    ・ 法定耐用年数(木造は22年、鉄骨は34年、RCは47年)から経過年数を引き、残りの耐用年数分を現在の建物の価格とする。
    ・ 土地の価格に関しては、路線価を基準とする。実際は取引事例を考慮して路線価を上回る数字になることが多い。
    ・ 上記2つの数字を足したものと売買価格を比較し、資産性を判断する。

    例えば、建物面積が514.22平米の鉄骨造、残りの耐用年数が10年という物件で計算してみる。
    514.22平米 x 16万円 =8227万5200円が、新築時の価格。
    8227万5200円 x 10年÷34年 = 2419万8588円なので、約2419万円が現在の建物の価格になる。
    土地は210.83平米あり、このエリアの1平米あたりの路線価は12万円なので、土地の価格は2530万円になる。
    建物価格と土地の価格を合計すると、約5000万円の評価になる。
    この金額以内に物件の価格がおさまれば融資実行可能と判断する。



    金融機関はこういう厳しい計算をしながら、融資するかしないかを決定しています。
    融資の条件さえ分かってしまえば、逆にその物件がいくらなら買えるかを判定することができます。
    「○○万円までなら融資してもらえることが分かっています。」と価格交渉の道具に使えるのです。

    「金融機関によると、この数字になります。」


    管理会社に自分の考えを提案するときに、
    「大家仲間がこうやっているのですが、こんなやり方お聞きになったことはありますか?効果があったらしいので、できたら同じように試してみたいと思っているのですが、よろしいでしょうか。」という言い方は、管理会社の社員を傷つけずに、効果的な管理を提案できる。



    これは、なかなか入居者を決めてくれない管理会社に対して、オーナーである自分自身が行動を起こすというものです。
    筆者は、入居者は自分自身で探すくらいの気合で、管理会社にガンガンといろんな提案をして、入居者を決めたそうです。

    物件のトラブルは、「まずは保険で治せないか検討」
    保険の加入の仕方は、「新価」と「時価」というのがある。新価で入っていれば満額の保険金が降りるけど、時価で入っていると掛け目が入って保険金が減額される。



    「新価」と「時価」という言葉も初めて知りました。
    保険なんてどれも同じだと思っていたら、加入の仕方や代理店選びでかなり違うようですね。

    本作も、前作同様、ためになる記述が沢山ありました。勉強になりました。
    不動産投資、面白そうです。早く始めたいと思っています。

  • 2014/09/17(水)
  • タダで自宅を手に入れるスゴイ方法 日本ファイナンシャルアカデミー

    タダでマイホーム

    賃貸併用住宅についての本です。
    前回読んだこの本からみると、すこし具体的な内容の本です。

    タメになった箇所を箇条書きに。

    ・ 賃貸併用住宅の場合、土地を購入してからがスタートになります。
    購入したあと、賃貸併用住宅を建てることになりますが、着工から建物の完成までの10ヶ月間もローンの支払いは発生します。その間の返済額は予め容易しておかねばなりません。

    ・ 土地を買うときに最低限チェックすること。
    「4m以上の幅のある建築基準法上の道路に、2m以上接していること」
    接道条件セットバック


    ・ 建ぺい率
    = 建物が土地に接している面積/土地面積

    容積率
    =建物の延べ床面積/土地面積

    容積率が200%と定められている土地なら、土地の面積が100平米あったとすると、延べ床面積が最大200平米の建物を建てることができます。1フロア60平米・3階建ての建物を作っても容積率の枠内に収まります。
















    自宅(平米)賃貸部分(平米)延床面積(平米)延床面積(坪)木造50万円/坪S造60万円/坪RC造70万円/坪建ぺい率容積率%必要な土地面積(平米)建てていい延べ床面積面積(平米)
    808016048.40 2420 2904 3388 60200133.33 266.67
    858517051.43 2571 3086 3600 60200141.67 283.33
    909018054.45 2723 3267 3812 60200150.00 300.00
    959519057.48 2874 3449 4023 60200158.33 316.67
    10010020060.50 3025 3630 4235 60200166.67 333.33
    10510521063.53 3176 3812 4447 60200175.00 350.00
    11011022066.55 3328 3993 4659 60200183.33 366.67
    11511523069.58 3479 4175 4870 60200191.67 383.33
    12012024072.60 3630 4356 5082 60200200.00 400.00
    12512525075.63 3781 4538 5294 60200208.33 416.67
    13013026078.65 3933 4719 5506 60200216.67 433.33
    13513527081.68 4084 4901 5717 60200225.00 450.00
    14014028084.70 4235 5082 5929 60200233.33 466.67
    14514529087.73 4386 5264 6141 60200241.67 483.33



    自分が住む、「自宅部分」の面積から、必要な土地を計算できる表を作ってみました。
    建ぺい率60%で計算しています。
    建ぺい率が80%などになると、表を作りなおさねばなりません。

    下に建ぺい率80%としたときの表も載せておきます。
















    自宅(平米)賃貸部分(平米)延床面積(平米)延床面積(坪)木造50万円/坪S造60万円/坪RC造70万円/坪建ぺい率容積率%必要な土地面積(平米)建てていい延べ床面積面積(平米)
    808016048.40 2420 2904 3388 80200100.00 200.00
    858517051.43 2571 3086 3600 80200106.25 212.50
    909018054.45 2723 3267 3812 80200112.50 225.00
    959519057.48 2874 3449 4023 80200118.75 237.50
    10010020060.50 3025 3630 4235 80200125.00 250.00
    10510521063.53 3176 3812 4447 80200131.25 262.50
    11011022066.55 3328 3993 4659 80200137.50 275.00
    11511523069.58 3479 4175 4870 80200143.75 287.50
    12012024072.60 3630 4356 5082 80200150.00 300.00
    12512525075.63 3781 4538 5294 80200156.25 312.50
    13013026078.65 3933 4719 5506 80200162.50 325.00
    13513527081.68 4084 4901 5717 80200168.75 337.50
    14014028084.70 4235 5082 5929 80200175.00 350.00
    14514529087.73 4386 5264 6141 80200181.25 362.50



    賃貸併用住宅、本気で考えており、ネットを使って土地を探すことを始めています。
    この本のような具体的な数字の書いてある教材で勉強して、失敗しない家造りをします!

  • 2014/09/03(水)
  • 不動産投資専門税理士が明かす 金持ち大家さんの共通点 稲垣浩之

    不動産投資の本ですが、今までの本とはちょっと変わっていて、不動産投資専門税理士の立場から成功する大家さんの共通点を探った本です。

    金持ち大家さんの共通点

    付箋を打ったところを箇条書きに。

    ・表面利回りと、借入利回りの関係は、表面利回り>借入利回りx3 とする。
    借入利回りが、表面利回りの三分の一以下に抑えられていないと、投資は失敗する。
    とくに一つ目の物件で、失敗してしまうと取り返しがつかない。



    なるほど。
    表面利回りがどれくらの物件なら買ってもよいのかの基準がわかりませんでしたが、借入金利から計算したらよいのですね。
    借入金利が2%なら、表面利回りが6%以上の物件を。という具合にザッと計算できそうです。

    ・一棟マンションから始めて、途中で区分所有をすることは、あるが、
    区分所有から始めて、その後に一棟マンションに移行するのは難しい。
    「まずは小さく始めて、次第に大きく」と思って不動産投資を始めるひとは多いが、区分所有から一棟マンションに移行するのは難しい。



    わたしも当初、「区分所有から練習して、最後に一棟マンションを」って考えていましたが、誰に聞いてもわたしの属性なら、いきなり一棟マンションから始めるべきだって言われます。
    なるほど。こういう理由だったのですね。

    ・融資の相談をするときに、売買が成立したときに利益があるひと(不動産屋など)の意見を真に受けてはいけない。
    不動産投資を長く続けたほうがメリットがあるひと(コンサルタントや税理士)の意見をきくべき。



    ・元利均等返済を選ぶべき。元金均等返済を選択してはいけない。
    繰り上げ返済はできるだけ、10年以内に。早く繰り上げ返済したほうが、金利が抑えられて時間のメリットを得ることができる。




    最終的には不動産保有会社を目指す。
    不動産投資の家賃収入の流れは3パターンあります。
    1. 入居者 → オーナー個人
    2. 入居者 → 法人(不動産管理会社) → オーナー個人
    3. 入居者 → 法人(不動産保有会社)

    成功する大家さんは、1→2→3とステップアップしていきます。
    1.では個人の懐に家賃がそのまま入っくるために、節税の額に制限があります。せいぜい、青色事業専従者給与によって奥さんに給料を払う節税法はありますが、厳しい制限があります。
    そこで、2.に進み、自分の不動産を管理するための法人を自前で作ってしまうのです。あなたはその不動産管理会社に自分が持っている物件を貸します。もしくは物件の管理を委託します。2.の場合、1.よりも格段に節税効果があるのです。入居者からの家賃は一旦不動産管理会社に全部入ってきます。家賃のうち10%相当額を管理委託の手数料として不動産管理会社に支払うと考えてください。その10%の範囲内で奥さんに対する給与等の経費を計上することで、出来るだけ不動産管理会社に納税が発生しないようにしましょう。家賃収入が年間500万円であれば、2.に切り替えるだけで50万円家賃収入が減少し、節税効果が得られます。
    管理委託の手数料を引いた残りの家賃(90%相当額)は、あなたに支払われます。90%相当額の家賃を基礎として、税金の計算をします。極端の大きな額ではありませんが、確実な節税法であることが理解できるでしょう。
    なお、不動産管理会社に支払う手数料な10%が限度と心得ておいてください。わたしの過去の経験に照らして申し上げますと、10%以上を節税しようとすると税務署から指摘をうける可能性があります。

    なんといっても、理想は3.です。不動産保有会社を設立し、不動産は法人が所有します。法人をもてば、奥さん以外に実の父母、義理の父母に実際に働いてもらう対価としての給料を支払うことで節税できます。何人もの家族に給料を支払い、所得を分散できるのです。不動産が増えれば増えるほど、入ってくる家賃収入は増えていきます。

    ここまで辿り着けばもう個人名義で物件を買う必要はなくなります。



    最終的に目指すところがわかってきました。
    まずは個人名義で始めて、不動産管理会社を目指す。さらにその先には不動産保有会社があることがわかりました。

    この本は実際の物件などの例はあまり出てきませんが、借入金利と表面利回りの関係や、自己資金や借入期間などの観点から、不動産投資が成功するかどうかがわかるという税理士ならではの視点でかかれていて、眼から鱗でした。

    実際の投資を始めるときは、この本にかかれていることを参考にしようと思います。

  • 2014/08/13(水)
  • お金が貯まる!家の買い方 浦田健

    家を買う賢い

    お金が貯まる!家の買い方とありますが、自分が住む家を買おうと思ったわけではありません。

    以前に読んだ、賃貸併用住宅の本の延長として読んでみました。

    新書ですので、ボリュームは無いです。さらにそのほとんどに「賃貸 vs 持ち家」の一般論のようなことが書かれてあり、目新しい内容はありませんでした。
    それでも何箇所か付箋を打ったので、箇条書きに。

    ・ 資本主義は誰にお金を使わせるかのゲーム。みんな知らないうちにババを引いているのだ。
    家を買うという行為は、まさに誰かに「買わされていた」という言葉が当てはまる。家を買おうという購買意欲は誰かに操作されているのだ。



    その正体は実は、政府によって国民が持ち家を持つことを政策として推奨してきた歴史なのです。
    政府がいかに国民に家を買わそうとしてきたかが書かれてあります。

    「自分はいくらの融資を受けることができるのか」
    これがわかれば最速最短で物件を購入することができる。つまり先に投資対象の物件を見つけてから融資の申し込みをするのではなく、自分がいくら融資を受けられるのか?をまず知ってから、投資対象を絞り込んでいくのだ。



    確かに。
    自分はいくら借りられるのか、今までずっと知りませんでした。
    自分の職業、年齢、年収、家族構成などから、いったいいくら借りられるのか、調べてみようと思いました。

    プロとアマの決定的な違いは何か?買ったあとのことをアマよりもはるかによく知っているということです。
    リフォームの手法、客付けの方法、税務のこと、ファイナンスのこと、トラブル対処法、住宅事情や人口動態のこと。大家さんは不労所得のお気楽商売と羨ましがられることが多いですが、本来アパート経営は会社を一から立ち上げて何十年も軌道に乗せるくらいの知識やノウハウが必要になるのです。



    プロになろうと思ったら、会社をひとつ作るくらいの覚悟と経験が必要なんですね。
    お気楽に始められるような、生易しいものではありません。不動産投資は。


    200ページくらいの本ですので、一気に読みました。
    まずは自分がいくら借りられるのか、調べてみようと思いました。

  • 2014/07/30(水)
  • 住宅ローンで不動産投資を行う方法 ―自宅は住居付き収益物件を買いなさい 星輝

    住宅ローンで不動産

    タイトルの通り、住宅ローンを使って不動産投資が開始できるという内容の本。
    作者は、派遣労働者をしながら、住宅ローンで「住居付き収益物件」を取得し、その後も不動産投資で成功をおさめている人です。
    いわゆる、属性の低い人でも不動産投資を始めることができると教えてくれます。

    ちなみに本書では、作者の友人(真という名前)が上記スキームに辿り着き、実践した過程を真氏の目線から書くという、独自の方式をとっています。非常に面白い内容でした。

    本書を読んで思い出したのが、この本に書いてあった御井屋氏が初めて取得した不動産です。
    御井屋氏は、自分で土地をさがして、住宅ローンで土地と建物を購入し、住宅ローンの返済を終えても毎月10万円くらいのプラスになった、このスキームを本の最初で紹介しています。
    御井屋氏の場合は、自分で新しい家を建てるという方法でした。

    本書で、真氏は中古物件で住居付き収益物件を取得した過程を話してくれます。

    参考になったのは、住居ローンの内容が銀行や信用金庫によって全く違うということ。
    各金融機関によって、条件は大きく異なるようです。
    特に、住宅ローンを使うときに問題になる物件に占める「自宅部分」の割合。だいたいの住宅ローンが、自宅部分が50%以上という条件を出している中、自宅部分が30%以上あればOKという住宅ローンもあるようです。

    わたしはまだローンというものを体験したことがありませんが、今後不動産投資に本気で取り組んでいく過程で避けて通れない道ですので、とても勉強になりました。

  • 2014/07/25(金)
  • 不動産のセミナーに行って来ました。

    ずっと始めたいと思っている、不動産投資。
    なかなか投資への入り口がわからず、右往左往しています。

    本も沢山読んで知識だけは頭のなかに入っているのですが、、
    肝心の行動が伴っていません。

    なんとか、不動産投資への入り口を見つけるべく、地元の不動産屋が主催する、無料のセミナーに参加しました。

    201407不動産

    無料のセミナーです。
    参加者はおそらく、すでに収益不動産を持っていると思われる年配の方が多かったです。
    参加者のなかでは、わたしが最年少のように見えました。

    いかにして空室をなくし、家賃を回収する率を上げていくかという内容でした。

    わたしはこのセミナーに参加し、不動産会社のひとと仲良くなることを目的としていました。
    この会社が不動産管理も行っているので、収益不動産の所有者から管理を依頼されることが目的なのでしょう。

    会社の責任者のひとから、挨拶をされましたので、こちらも身分を明かして、後日に個別面談をしていただけることになりました。
    このセミナーに参加したことが、不動産投資への入り口になればいいと思い、ここに記しておきます。

  • 2014/03/21(金)
  • 週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資 サイコ大家

    サイコ大家

    著書は、精神科医の仕事をしながら「片手間」で不動産投資をはじめ、収益物件100戸あまりを所有する大家さんをしています。

    いままでわたしが読んできた本は、区分所有を勧めていたり、不動産投資はしたいけど、資金が無い人向けに書かれていた本が多かったように思います。
    資金が無い人は、銀行からお金を借りることもできないので、まずは自己資金で区分所有を始めて、そこから確定申告をして信用をつけて、個人の属性を高めてから、銀行からローンしましょうという内容の本ばかりでした。

    しかし、本書はわたしと同じ医師が書いた本であり、ある程度属性が高い人(本書では年収600万以上)のひと向けのアドバイスが中心に書かれています。
    とても参考になりました。
    わたしが不動産投資を始めるのは、この本を参考にしたらいいなあと思える本と出会いました。

    しかも、電子書籍で発売されているので、電子版で読みました。

    チェックをつけたところを箇条書きに。

    ・年収600万以上の人のスタート方法
    銀行の「アパートローン」を利用して、不動産投資を始めなさいということが書かれています。
    オリックス銀行や、スルガ銀行、地元の信用金庫を利用すれば、最大で物件価格の90%まで貸してくれるようです。
    その後、2棟3棟と購入していけば、「プロパーローン」が利用できるようになるようです。プロパーローンとは銀行独自のローンで、個人の信用ではなく、事業の内容について融資するローンのことです。プロパーローンを利用できるようになることを当面の目標としないといけないようです。
    プロパーローンが利用できるようになることを本書では、不動産賃貸業のプロフェッショナル化と呼んでいます。

    プロパーローンを利用できるになるには、最初に取得した物件の運営できちんと結果を出さなければなりません。

    ・日本政策金融公庫を利用しよう
    日本政策金融公庫は財務省所管の特殊会社です。事業を創業する人への融資を積極的に行っています。
    サイコ大家氏はこの制度を、リフォーム資金を借りるのに利用しているそうです。物件の購入に充てるのではなく、リフォーム資金に利用し、200万円くらいを年利1%で借りれるそうです。

    ・積算評価額>売買価格 の物件を探したほうが融資を受けやすく、個人の信用の毀損を防ぐことができる。

    ・重量級物件のデメリットは、固定資産税が高いことだが、固定資産税は全額経費になるので、確定申告のときに所得税や法人税を減らす効果はあります。

    ・片手間でやるには、まずは「物件の選択」に全力を尽くすべし。

    ・資料請求のときには、必ず「固定資産評価額」も入手すべし。
    建物の固定資産税評価は、築年数によって減価した積算評価よりもさらに低いのが普通だから、固定資産税評価を見ることで、その物件の価値をより低く見積もる。
    固定資産税評価程度の価格で物件を購入することを目標とする。

    ・広告費はケチるな
    入居者の募集は管理会社にお願いするのですが、業者に広告費としてキッチリとお金を払うことが重要ですと氏は述べます。入居者を見つけてくれた業者には、家賃の2ヶ月分くらいをケチらずに払うのが良いようです。

    ・初めて管理を依頼するときには、思い切って、
    「御社は、広告費をすべて客付け業者にわたしていますか?」
    「リフォームを依頼するときに仲介料を取っていませんか?」と聞くのは大事。

    ・ローンの返済時に払う金利は、確定申告の段階で経費にすることができる。

    ・周りに仲間になるような投資家がいないという人は、「賃貸住宅フェア」やセミナーに参加して、懇親会に参加する。
    近所にすむ投資家と出会えたりして、勉強になったりするから。

    最後の1/4は資産が増えてきたら、「法人化」を目指しなさいと書いてあります。
    この項は非常に高度な内容でしたので、自分がそこまで到達したときに読み返します。

    この本を読んで、自分の不動産投資家として目指すところが見えてきました。
    おぼろげながら、自分がどこに向かって歩くべきがわかってきたような気がします。

    サイコ大家2

  • 2014/02/10(月)
  • 不動産投資雑感 2014年

    2014年に入ってからの1ヶ月の間に沢山の不動産投資関連の本を読んできました。
    短期集中読書です。

    みいや不動産はじめての不動産投資長谷川高野智弘不動産区分不動産投資OLでも不動産だれでもなれる金持ち大家さん

    2014年は本格的に不動産投資を開始しようと思い、本気で読んでいます。

    不動産投資には、必勝法がありそうだなーという観測のもと、いろいろな本を読みました。
    一口に不動産投資といっても、いろいろな投資法があり、これが正解だという投資法はないことがわかりました。
    それぞれのライフスタイルに合わせて、最適な投資法があるようです。

    なんでも自分でやって、入居者の獲得から、入居者とのトラブル解決、リフォームまでを自分でやるのが、この本。
    OLでも不動産
    とにかく、自分で物件をさがして、自分でなんでもやって、って本です。
    著者はOLをしているとのことです。週末の時間をすべて不動産投資に費やして、やっといまの収入を保っているという著者です。

    この本も自分でほとんどのことをやってしまう本。
    みいや不動産
    週末は、カフェに寄るかわりに不動産屋に寄って物件を探します。探した物件を自分でリフォームして、自分で不動産屋に売り込みます。


    以下、2つの本は区分不動産投資を推します。
    はじめての不動産投資長谷川高野智弘不動産区分不動産投資

    まずは借金をせずに、自己資金で区分不動産投資をしなさい。
    そして、お金が貯まったら銀行からお金を借りて大きな投資をしなさい。というスタンスです。
    ただ、この本たちもリフォームや物件の管理は自分でやって、自分で出納を管理しなさいというスタンスです。

    最後に、まずは2000万円を貯めなさい。
    そして、入居者探しから、リフォーム、家賃収入管理まで、完全家賃保証で、すべてプロに任せなさいというのが、
    だれでもなれる金持ち大家さん
    この本です。自己資金を2000万円貯めて、あとはプロに任せなさいというこの本は、素人が不動産投資に手を出すべきではないことを説きます。



    沢山の本を読んできました。
    さて、自分はどの方法で不動産投資を始めるのか。悩みました。
    自分で、区分不動産投資の部屋を探そうと、実際に物件を検索もしています。

    では、物件を管理し、入居者を探す、家賃を管理するところまで自分でやるのかって考えると、
    フルタイムの仕事を持っている自分には難しいかなーと考えました。
    実際に不動産投資を始めるとなると、「金持ち大家さん」システムが自分には一番合っていような気がします。
    年利10%以上は狙えそうにないですが、、なにもせずに年利7-9%が期待できる金持ち大家さんシステムは非常に魅力でした。

    ということで、考察の結果、金持ち大家さんシステムに参加してみることにします。

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